경매 강의 4탄, 빌라 시세 조사 방법 및 명도 주의 사항

안녕하세요! 저는 요즘 행복재테크 경매 초보 수업을 듣고 있습니다. 오늘은 빌라 시세 조사 방법과 명도 주의 사항

까지 알아보겠습니다. 

 

빌라 시세 조사 방법

1. 말소기준 권리의 6종류 [갑구/을구 접수순으로 정리]

   근저당 가압류, 압류, 담보가등기, 경매 기입등기, 선순위 전세권

2. 빌라 시세 조사 방법

   비슷한 번지 수와 면적의 빌라 실거래가 파악[국토교통부 실거래가 공개시스템], 신축 빌라는 거품이 많음

3. 빌라 실전 권리분석

   이미 끝난 경매라도 여러 물건으로 권리분석을 미리 해본다.

4. 빌라 입찰가 산정

  입찰 전에 임대/매매인지 목적을 파악해서 산정한다. [대출이자비, 부대 경비 등]

   * 매매는 인테리어를 잘해야 하고, 월세는 수익률을 높게 하도록 최소의 인테리어만 진행

 

명도 주의사항

1. 3자 화법   마치 낙찰자가 아닌 것처럼 부동산 회사 직원처럼 행동

 ㅇ 무미건조하게 행동, 자주 만나지 말 것

 ㅇ 처음엔 강하게, 나중에는 부드럽게

 ㅇ 최적의 타이밍에 합의서 작성(문자로도 가능)

2. 명도 점유자 타임별 명도 대체 방법

 ㅇ 잔금 확인형   잔금을 냈냐며 따지는 사람

     잔금 납부는 내일이라도 가능합니다. 내일부터 월세 지급하시겠어요?

 ㅇ 배 째라 형   무조건 살겠다는 사람

     강제집행하면 한 달이면 충분합니다. 소유권 취득후부터는 월세 청구하겠습니다.(정확한 절차 설명)

 ㅇ 배당 세입자형   배당을 받을 수 있는 세입자

     배당기일을 기준으로 월세를 청구할 계획이니, 집을 빨리 알아보세요.

    * 배당받는 세입자의 경우는 손해가 없으므로, 배당 받는 날 즉시 이사 갈 수 있게 미리 말해둔다.

    * 명도 확인서가 인감증명서가 있어야 배당 가능하므로, 꼭 이사 가는 날과 배당기일을 동시에 진행

 3. 명도 종류

  ㅇ 인도명령  기본적으로 쓰든 안 쓰든 신청해 둔다. 나중에 하려면 시간만 지나게 되니 미리 신청한다.

  ㅇ 강제집행  인도명령이 안될 경우 진행[평당 10만 원 정도의 비용 발생]

  ㅇ 점유이전 금지 가처분  현 전입 세대원만 인정하겠다는 표현으로, 추후 다른 세입자에 대한 인정 안 해주는 조치

     * 인도 명령하고 잔금 납부 후에 점유이전 금지 가처분도 해둔다. 점유이전 가처분해두면 명도가 거의 가능

 

오늘은 빌라 시세 조사 방법 및 명도 주의 사항을 알아봤습니다. 빌라 시세는 인테리어를 통해 가격의 상승이 가능하다고 합니다. 또한, 낙찰받는 동네에 경매 개수가 많은 면 후에 시장에 나온 매물이 많을 수 있기 때문에 받지 않는 것이 좋다고 합니다. 빌라의 경우에는 향후 재개발을 생각할 수도 있기때문에 잘하면 자산 상승효과가 아주 크다고 하니, 관심을 가져보시기 바랍니다.