경매 강의 3탄, 권리분석이란

오늘은 경매 초급반 강의 후기 3탄으로 권리분석에 대해 알아보겠습니다. 경매가 어려운 이유는 낙찰을 받았을 때

낙찰대금 이외에 인수해야 할 다른 권리로 인해 피해를 보거나 소유권 주장이 어려울 수 있어 그 부분에 대한 분석이

꼭 필요합니다. 말소기준 권리를 찾아 권리분석 후 경매로 좋은 가격에 좋은 물건을 낙찰받는데 그 목적이 있습니다.

권리분석이란?

• 권리분석이란 부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것을 말한다.
• 등기부등본(인수권리 유무)에서 찾는 과정
• 현장조사 / 공부상 차이(위반건축물 등재 여부)
• 조세 여부(당해세)

   * 권리분석 시 주의할 점

• 소유권 상실 위험 [선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 가압류(전 소유자)]
• 추가부담의 위험  [유치권, 대항력 있는 선순위 임차인 보증금, 체납 관리비 등]
• 사용제한의 위험  [법정지상권, 지상권, 분묘기지권, 맹지]
• 형사 책임 등 위험[위법건축물, 불법 용도 변경]

권리분석 4단계

①1단계: 말소기준 권리 찾기/말소 권리를 포함해 뒤에 있는 모든 권리가 말소되게 하는 기준 권리

 * 말소기준권리의 종류[모두 암기해야 함]
근저당/가압류(압류)/담보가등기/경매기입등기(등기부등본에 '강제경매개시결정'이라고 표시)/선순위전세권

②2단계: 등기부등본상의 인수권리 분석

• 표제부는 부동산의 소재지와 건축시점 및 상태를 가늠하는 부분
• 갑구는 해당 부동산의 소유권 변동에 관련된 일체의 사항
• 을구는 해당 부동산의 근저당 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기)를 확인

  등기부등본상의 인수권리 분석을 위해서는 '갑구'와 '을구'의 권리들을 날짜별로 나열해서 제일 빠른 날짜의

  말소기준 권리(5종류)를 찾고 소유권 변동이나 인수권리가 없는지 확인한다. 낙찰 후 말소기준권리 이후

  권리는  모두 소멸된다.

   . 등기부등본상의 빨간줄은 빼고 살아있는 권리만 적는다(접수일자 순으로 갑구를 적고, 을구를 적기)

   . 전체 권리를 날짜 순서대로 정리해서 말소기준권리를 찾는다.

③3단계: 임차인(점유자) 분석

   현 점유자가 임차인인지 채무자인지 유무 등을 확인

④4단계: 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

   대법원경매정보의 매각물건명세서와 현황자료를 살펴보기

 

권리분석이 어렵게 느껴지지만, 갑구와 을구의 살아있는 권리를 접수 날짜 순서대로 정리해서 가장 빠른 날짜의

말소기준권리를 찾으면 됩니다. 강사는 경매 물건의 95%가 문제없다고 말합니다. 등기부등본은 '대법원인터넷

등기소'에서 볼 수 있습니다. 다음 시간에는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 최우선변제권 등의 권리를 알아

보겠습니다.