부동산 경매 처음공부 by 설춘환

안녕하세요! 오늘은 부동산 경매 관련 책을 소개합니다. 레비앙의 책으로 시작하는 부동산 공부에서 추천한 책입니다. 부동산 시장이 활황이어서 경매에 대해 관심을 가지고 공부를 시작했습니다. 2년 전 경매 공부도 없이 무작정 법원에 입찰했던 아파트가 있었습니다. 물론 결과는 패찰이었지만, 현재 그 아파트는 시세가 3억은 올라있는 상태입니다. 낙찰받았더라면 얼마나 좋았을지 생각만 해도 흐뭇합니다. 향후 얼마든지 기회가 있을 거라고 생각하기에 여러분께도 소개해 드리고 싶습니다.

권리분석의 핵심은 말소기준 권리이다.

경매에서는 잘못된 분석으로 손해를 보거나 경매 보증금을 몰수당하는 경우가 왕왕 있다고 말합니다. 그만큼 권리분석을 정확하게 해야 합니다. 

부동산 경매에서 수익을 내는 것보다 중요한 것은 손해를 보지 않는 것이다.  -설춘환-

권리분석의 핵심은 말소기준 권리로서 낙찰자가 낙찰받고 잔금을 납부하면 어떤 것은 소멸되고, 어떤 것은 낙찰자가 인수하느냐의 기준이 되는 권리입니다. 말소기준 권리는 부동산 등기부등본을 보고 찾으면 됩니다. 등기부는 누구나 주소만 알면 대법원인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 

   . 말소기준권리 6가지 : 근저당권, 가압류, 담보가등기, 저당권, 압류, 경매개시 결정 기입등기

   . 등기부 구성 : 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 사항으로 근저당권 등 표기)

등기부를 기준으로 권리상의 하자들을 시간 순서대로 나열하면 말소기준 권리를 찾고 그 이후 권리상의 하자들은 모두 소멸합니다. 등기부상의 권리 순서는 접수번호가 빠를수록 앞선다고 볼 수 있습니다.

 

권리분석의 최종 검수 자료는 매각물건명세서다.

경매 권리분석을 할 때 가장 중요한 서류는 매각물건명세서로 대법원 경매정보 사이트에서 매각기일이 7일 이내 남았을 때에만 볼 수 있습니다. 대법원 경매정보 사이트에서 온라인으로 확인할 수 있습니다. 

   . 최선순위 설정 : 이 사건의 말소기준 권리입니다.

   . 배당요구 종기 : 이 경매물건에 대해 배당을 요구해야만 배당을 받을 수 있으며 이날까지 배당요구를 해야 합니다.

   . 전입신고 일자, 사업 자증 록 신청일자 : 전입신고 날짜가 말소기준 권리보다 빠르면 그 점유자에 대한 권리분석을

     철저히 해야 하고, 전입신고 날짜가 최선순위 설정일과 같거나 느리다면 권리상의 하자가 없습니다.

   . 등기된 부동산에 간한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 : 내용이 없으면 됩니다.

   . 매각에 다라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 : 특별한 설명이 없으면 문제가 없습니다.

   . 비고란 : 특별한 내용이 없으면 문제없습니다.

 대부분의 경매 물건이 매각물건명세서는 권리상 하자가 없는 경우가 대부분이며, 매각물건명세서상의 중대한 하자가 

 있다면 매각의 불허가 또는 취소 등을 신청할 수 있습니다.

 

권리분석 시 선순위 임차인 여부를 확인한다.

아파트나 빌라, 오피스텔과 상가 등 건물을 입찰할 때 가장 고민해야 하는 것이 바로 선순위 임차인 여부입니다. 선순위 임차인이란 말소기준 권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 권리분석 시 후순위는 거의 모두 말소되기 때문에 입찰 시 고민하지 않아도 되지만, 선순위는 낙찰자가 추가로 인수할 수 있기 때문에 제대로 권리분석을 해야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 해서 배당을 모두 받으면 문제가 없지만 배당을 받지 못하거나, 배당요구를 하지 않은 경우라면 낙찰자가 추가로 인수해야 합니다. 이 내용은 매각물건명세서로 확인할 수 있습니다.

  . 선순위 임차인을 인수하지 않는 경우 : 매각물건명세서에서 '최선순위 설정'의 날짜보다 임차인의 전입신고 및 확정일

    자가 빠르고 '배당요구 종기일'내에 배당요구를 했다면 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.(확정일자는 등기부 확인)

  . 선순위 임차인을 인수하는 경우 : 매각물건명세서에서 '최선순위 설정'의 날짜보다 전입신고 및 확정일자를 받았다 하

    더라고 배 당요 구종 기내에 배당요구를 하지 않았다면 배당받을 수 없습니다. 이럴 경우 낙찰자는 임차인의 보증금

    을 인수하게 됩니다. 

경매 절차
입찰 법원 도착 -> 입찰법정 안내도를 따라 경매법정 입장 -> 입찰법정 앞-게시판 확인-매각공고 확인 -> 매각물건명세서 다시 확인 -> 입찰표 작성 -> 기입 입찰표 작성 -> 입찰표 제출 -> 입찰 마감 후 개찰 준비 -> 개찰 -> 폐찰(매수신청보증금 반환 받기) or 낙찰(낙찰 후 입찰보증금 영수증 받기)

부동산 경매 처음 공부에서 저자는 권리분석에서 하자 있는 경우는 100건에 1~2건 정도라고 말하며, 매각물건명세서를 분석하면 권리분석은 거의 가능하다고 말합니다. 또한, 실무에서 선순위 임차인의 경우도 거의 없는 편이라고 말합니다. 분명 경매라는 분야는 공부해 볼 충분한 메리트가 있다고 생각합니다.