부동산 투자 흐름이 답이다. by 김수현

안녕하세요! 정나눔입니다. 오늘은 부동산 관련 책을 가져왔습니다. 이 책을 읽을지는 꽤 되었는데, 요즘 다시 부동산 공부를 시작해 보려고 하다 보니 한번 더 읽게 되었습니다. 작년 레비앙님의 책으로 시작하는 부동산에서 추천받아 읽었는데요, 부동산 투자는 감으로 하는 것이 아니라 데이터에 기반한 학습이라는 생각이 들게 만드는 책입니다. 감 좋은 사람이 돈을 잘 번다는 말도 맞지만 열정을 가진 노력하는 사람에게도 분명 기회가 주어지는 자산시장이라는 생각입니다.

 

부동산 투자의 사이클

1. 불황기-조정기의 특징 

   공급물량 감소, 실수요자 집 부족

   각 지역마다 적정한 새집에 대한 공급이 이루어져야하는데 일정 기간 공급이 없으면 실수요자가 원하는 만큼 집을 가

   질 수 없게 된다.

2. 실수요장의 특징

   실수요자의 시장 참여

   공급 부족으로 없어진 주택시장에 꼭 살아야 하는 실수요자들이 시장에 참여하기 시작하면서 매매가가 상승하며 전세

   가가 같이 따라 오르는 현상이 나타난다.

3. 가수요장의 특징

   투자수요자의 시장 참여

   투자수요자의 시장 참여가 이루어진다. 시장의 공급 부족과 실수요자들의 수요가 어긋나는 것을 눈치챈 재빠른 투자

   자들이 시장에 진입한다. 이 시기에는 매매가 상승에 전세가가 따라가지 못하여 매매가와 전세가의 격차가 생긴다.

    이 시기의 포인트는 전세가는 크게 상승하지 않는다. 

4. 침체기의 특징

   실수요 감소 / 투자수요 감소

   매매가 상승에 전세가가 따라가지 못하면서 점점 매매가와 전세가가 동시에 내려가게 된다. 점차 시장은 식어가며,

   실수요 감소와 투자수요 감소로 이어진다. 전체 가격이 하락하기 시작하는 시기이다. 

5. 불황기의 특징

   공급물량 과잉 / 미분양 증가

   매매가와 전세가가 점점 하락하며 미분양 아파트가 증가하고 사람들이 모두 아파트를 사려고 하지 않는 시기이다.

 

PART3 시장 흐름 변화의 시그널

1. 매매가격과 전세가격의 형국

   매매가격과 전세가격지수는 KB시계열 자료 데이터 활용

2. 실수요 현황의 바로미터, 전세지표

   전세지표는 전세가율, 전세수급지수, 전세거래지수[KB부동산 주간 동향] 참고

3. 분양권 시장의 지표, 미분양

   국토교통부[매월 말 제공하는 미분양 정보], 국토교통부 통계누리, 온나라 부동산포털

4. 거래량에 따라 가격은 움직인다.

   국토교통부 통계누리, 한국감정원 부동산 통계

   거래량은 가격에 선행하기에 추세적으로 거래량에 변화가 생기면 시장의 흐름도 바뀐다.

5. 현장 분위기의 바로미터, 매수 매도세

   KB부동산 시계열자료 월간지수 및 주간지수 확인[매수우위지수]

   지수는 한 번 흐름을 타면 쉽게 다른 방향으로 전환되지 않으며, 시장의 심리 및 향후 추세 

   방향도 예측 가능하다.

6. 가장 중요한 지표는 발품이다.

   매매와 전세 매물의 수, 매가와 전세가의 차이, 구변 분양권과 정비구역 현황, 실수요 관심도

 

책을 읽으며, 전체적인 부동산 시장의 흐름을 분석하는 실질적인 방법을 배우게 되었습니다. 

PART 3을 읽으며 노트북을 켜 사이트를 들어가 보기도 하고 바뀐 KB 리브온 사이트도 확인하며 

실제 자료로 흐름을 분석해 보려고 노력하는 시간이었습니다. 우리는 모두 '투자의 시대'에 살고 

있습니다. '벼락 거지'라는 말이 달갑지 않은 단어이기에 오늘도 책을 읽고 유튜브, 블로그를 뒤지

며 공부하고 있습니다. 

'부동산 투자 흐름이 답이다' 막연한 감이 아닌 실질적인 분석을 통해 투자를 하고 싶은 분들에게

추천하고 싶은 책입니다.